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王锋:房源基本能保证供应

  来源: 黑匣子速记    作者:  黑匣子速记    类型: 原创    发表: 2005/11/7    浏览:   


人物简介:王锋先生,深圳市房地产研究所所长
      第二方面的问题,我们整体市场运行怎么样。我有两个态度:最近这两年这两个态度我一直在坚持。第一,地供应的太少。第二,房源基本能保证供应。有些媒体可能把我一直以来的观点可能误会了,你一会儿讲市场供应比较紧缺,一会儿讲市场供求关系比较平稳。出尔反尔到底是什么意思?实际上你好好了解一下,你如果真的懂房地产的话,就会了解。特区内4年内都没有新供用地。而且我在多种情况强调,地供应少是造成房价持续上升的基本因素。第二,房基本能保证供应。这怎么看?一般从土地到房屋供应要3年时间。但是以前多年批的便宜的地在手头上进入市场的周期是非常快的,第一他们当时拿地是协议地价,很便宜。对他来说,这么一点成本完全可以等房价非常高的时候出手,这个时候可以获取非常大的收益。综合来讲,从土地到房屋出售要2-3年。所以我们现在房源基本上是2-3年前的地,甚至92年的土地还有。现在我们的房源说老实话并不缺,因为我们的地都是很早以前供应的。这些地囤积在房地产发展手里。我们中心做了一个调查,深圳目前各类已批未建的土地,包括闲置的和没有闲置的差不多50平方公里。你想想这个存量有多大?所以我们存储量批出来的是很大的。这你不能怪政府不批土地,是因为你存着土地。所以批地少跟我们目前房源是有关系。从我们现在这个数到10月底有多少?差不多有7万套,总面积差不多700万。这部分是有效的房源供应。现在待售的的就有700万。所以这个存量是很大的。从这个角度来讲,我们当前市场除了已经卖掉的,还有700万没有卖掉的。这说明市场的供应还有充足,这个供应量供应10个月我看是没有问题。还不要说还有很多分期推盘,那个量差不多400万,加起来有1100万。所以深圳主要是看发展商推不推的问题。
    这样的话,实际上从有效需求和有效供应的角度来看,现在的涨幅真是没有道理。但是为什么价格还在涨呢?核心原因有几个方面:第一,我们首先没有给市场释放长远良性发展的信号,关于土地可持续有效供应。几年连续压缩确实给市场造成恐慌的预期,以后可能房源会越来越少,价格可能会涨,这种对未来恐慌的预期造成消费者争相入市。第二,大家还是希望价格涨高一点,房地产商希望自己利益丰厚一些。关键是要合法合理经营。如果出现一些不适当的东西,这个时候政府可能会插手的。从这个角度引出房价最终需要采取措施:第一,政府增加供应量,同时采取更严格的措施对囤积时间过久的土地采取积极释放。这部分国家法律法规早有规定,比如闲置一年收取20%的闲置费。两年可以无偿收回。用地方案图99年就已经规定了,超过期限一律废止。当然很多用地规划图当时规划的时候就没有做好。这也有一些特殊的原因。以前对土地囤积的问题,我想政府会采取措施。第二,市场行为的规范还是要采取措施。特别是万科17英里被砸后,我们开发商开始反思自己的营销模式是不是有问题。分段销售、集中推盘造成市场的恐慌,也造成消费者与发展商对立。这是不利于建设和谐社会。毕竟发展商也是一个经营主体,消费者也是一个经营主体,大家只要按照行为规范,这是没有问题的。有些矛盾协调不了大家要互相妥协。最近我们将要发布一个通告,这是保证市场正常秩序。
 
    我们担心什么问题呢?我们担心其他调控措施的强力介入不利于一个市场的发展。我举一个例子,如果价格出现极度的变化,比如30%-50%的上涨。这个时候出现什么问题呢?按照《价格法》规定,那个时候管了你的价格你真的要担心了,限价销售。你注意没有,6月份的文件提出了对普通商品房要限定价格。包括你现在卖的如果限定价格,那不断对个人、对发展商损失大,同时对社会损失大。因为这已经完全破坏了正常的市场经济。如果发展商过于暴利的话,他采取增加成本,增加你的负担。这种情况对你也是不利的。所以从这些角度来讲,我们进行房地产市场调控总体思路在深圳、广东这个背景下,因为你市场经济比较成熟,从我们政府、消费者、开发商都不愿意破坏我们自主定价、自主决定市场供求的市场运行模式。
 
    所以在这种前提下,可能在一定前提下发展商跟消费者在博弈过程中出现了比较严重的对立现象,大家都要对自己行为做一些规范或者让步,保证协调。政府有关部门出台有关风暴真正的用意就在这里。这是一种规范市场行为,但更是一种保护我们已有的市场机制的行为。这一点我们应该领会这个意思。这是我的总体发言。
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