人物简介:王锋先生,深圳市房地产研究所所长 第二方面的问题,我们整体市场运行怎么样。我有两个态度:最近这两年这两个态度我一直在坚持。第一,地供应的太少。第二,房源基本能保证供应。有些媒体可能把我一直以来的观点可能误会了,你一会儿讲市场供应比较紧缺,一会儿讲市场供求关系比较平稳。出尔反尔到底是什么意思?实际上你好好了解一下,你如果真的懂房地产的话,就会了解。特区内4年内都没有新供用地。而且我在多种情况强调,地供应少是造成房价持续上升的基本因素。第二,房基本能保证供应。这怎么看?一般从土地到房屋供应要3年时间。但是以前多年批的便宜的地在手头上进入市场的周期是非常快的,第一他们当时拿地是协议地价,很便宜。对他来说,这么一点成本完全可以等房价非常高的时候出手,这个时候可以获取非常大的收益。综合来讲,从土地到房屋出售要2-3年。所以我们现在房源基本上是2-3年前的地,甚至92年的土地还有。现在我们的房源说老实话并不缺,因为我们的地都是很早以前供应的。这些地囤积在房地产发展手里。我们中心做了一个调查,深圳目前各类已批未建的土地,包括闲置的和没有闲置的差不多50平方公里。你想想这个存量有多大?所以我们存储量批出来的是很大的。这你不能怪政府不批土地,是因为你存着土地。所以批地少跟我们目前房源是有关系。从我们现在这个数到10月底有多少?差不多有7万套,总面积差不多700万。这部分是有效的房源供应。现在待售的的就有700万。所以这个存量是很大的。从这个角度来讲,我们当前市场除了已经卖掉的,还有700万没有卖掉的。这说明市场的供应还有充足,这个供应量供应10个月我看是没有问题。还不要说还有很多分期推盘,那个量差不多400万,加起来有1100万。所以深圳主要是看发展商推不推的问题。 这样的话,实际上从有效需求和有效供应的角度来看,现在的涨幅真是没有道理。但是为什么价格还在涨呢?核心原因有几个方面:第一,我们首先没有给市场释放长远良性发展的信号,关于土地可持续有效供应。几年连续压缩确实给市场造成恐慌的预期,以后可能房源会越来越少,价格可能会涨,这种对未来恐慌的预期造成消费者争相入市。第二,大家还是希望价格涨高一点,房地产商希望自己利益丰厚一些。关键是要合法合理经营。如果出现一些不适当的东西,这个时候政府可能会插手的。从这个角度引出房价最终需要采取措施:第一,政府增加供应量,同时采取更严格的措施对囤积时间过久的土地采取积极释放。这部分国家法律法规早有规定,比如闲置一年收取20%的闲置费。两年可以无偿收回。用地方案图99年就已经规定了,超过期限一律废止。当然很多用地规划图当时规划的时候就没有做好。这也有一些特殊的原因。以前对土地囤积的问题,我想政府会采取措施。第二,市场行为的规范还是要采取措施。特别是万科17英里被砸后,我们开发商开始反思自己的营销模式是不是有问题。分段销售、集中推盘造成市场的恐慌,也造成消费者与发展商对立。这是不利于建设和谐社会。毕竟发展商也是一个经营主体,消费者也是一个经营主体,大家只要按照行为规范,这是没有问题的。有些矛盾协调不了大家要互相妥协。最近我们将要发布一个通告,这是保证市场正常秩序。 |
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