您的位置: 首页>>东莞速记>>正在阅读

2012刚性需求产品好卖的可能性最大

  来源:     作者:     类型: 其他    发表: 2012-1-5    浏览:   


陈强:今天天气非常冷,联华国际童总又搞了一个冰山作背景,感觉到冷了没有?今天我没有什么准备,因为下午还在跟同事讨论方案。我讲一讲我对2012年的看法。要想看透2012年,首先看一下前面的。最近我刚写了一本书,讲了东莞十年房地产发展,我们平时不总结,但是一总结的时候就发现非常有趣。这十年来,东莞房地产走势虽然中间有08年的挫折,但是几乎都是向上的。星期六看了南方都市报对深圳市场的有一张地产图,我们发现这个图跟深圳市场非常相似。07年、09年深圳房价去到2万的均价,而东莞真正的起步从2000年开始城市化进程,到04年是一个转折点,04年成交量放大,而有些新的东西出来。07年是一个高峰。2011年我们怎么看?2011年整个东莞市场成交的数字500多万平方米,超过了07年。相反深圳2011年成交量290多万平方米,是历史上最低的。而且我们均价,我们第一次跨过了8字头。在去年年初,我们市场部作了一个分析报告,说2011年应该超过15%,2010面东莞楼价是6000多元,现在回头看这个数字,哪怕这两个月调一调,估计全年下来8000元还是有的。这个涨幅跟我们预测完全一致,说明我们这几年市场部工作没有白做。
    回过头来,一个好冷的冬天来的时候我们感觉到有点寒意。这个冬天比较突然,悄无声息的,在10月份转变。08年整个市场更加的寒冷。我们为什么在09年能够迅速复苏,是因为国家有4万亿在后面,4万亿投入带来了房地产。但是调整幅度08年最高达到30%多,如果没有4万亿,08年的调整,应该就是我们连续增长7年后的调整,应该讲是比较合理。但是由于我们宏观调控,我们宏观调控作用是什么?既不让它大跌,也不让大涨,平衡按照上升轨迹均衡运行。
    有了这么一个前提,我们回过头看,其实2012年虽然没有4万亿,但是我自己感觉并不那么悲观。其实调整对于任何一种经济形态来讲像房地产一样,都是正常的。房地产会遇到调整,做其他高科技产业、各个行业是不是都有调整?这是一个自然规律,我觉得是显而易见的,是每个行业都会遇到的。但是值得庆幸的是什么东西呢?我们房地产的需求,国家人口红利,60、70年代是一个高峰期,还有高峰期是1999年是我们出生率比较高的年份,也就是说人口红利不能单纯从人口结构去判断红利的单一性。毫无疑问我们国家到2030年前,我们人口还是正增长,这个红利还是存在的。除此之外,我们还有一个红利,也就是城乡结构,我们怎么讲这个城乡结构呢?整个到今年为止,大概我们的城市化率刚刚接近50%。离发达国家70%的标准还有20%的差距。也就是说我们国家的城市化过程没有终止,相反还有一个很长的路要走。这里呈现出人口结构的调整是平衡的。也就是说我们现在的农村人口大概基数在7个亿左右,这些大量群体里头是低收入群体,我们首先要解决农民收入提高问题,解决农民收入提高单从耕地的亩产是很难做到的。就算是我们科学家杂交水稻都很难提高产出,提高产出唯一方式就是减少农村生产力。如果2亿人采用农场式方式耕作,我们农村效率就大幅提高了。也就是说其中还有5亿多人甚至更多要转移到城镇。他们的转移就意味着对房地产的需求。我们的红利处于结构性人口变化的趋势。我们除了要看到自然增长。第二个,农村人口转到城市人口结构性需求还是非常大。第三,城镇人口在国家提出的收入倍增计划下,五年收入倍增,五年正好接近2014年的时候,刘易斯拐点不是在2014年出现就是在2016年出现,我们倍增计划在这个时点上会完成。倍增计划完成就意味着改善型需求、刚性需求释放。也就是说我们的红利其实这是第三个形式表现出来。说白了,这三种形式表现出来的都是对我们宏观的房地产市场有非常大的支撑作用。星期六晚上我在看电视的时候,看到经济学家樊纲在一个论坛上反复强调两个观点:第一,中国房地产价格不高,这是一个前提。他的话代表了很多政府官员。中国房价不高,只是在局部的一线城市和局部的三四线城市有些过热要调整。第二,房地产行业当然是中国的支柱产业。在这两个观点之下我们看到一个什么观点?尽管中央政府三令五申进行房地产打压,但是他没有放弃房地产作为消费增长一个重要极。也就是说一旦房价回落到一个理性的水平,随之而来的这个产业将再次成为拉动中国经济消费一个很重要的内容。
    2010年整个国家消费这块一共是11万多亿,其中房地产占了7.6万亿,旅游占了1.4万亿、汽车消费占了1.6万亿,房地产在内需消费这块起了决定作用。大家看到这么一个概念后就会很有兴趣,原来房地产在中国经济当中,在领导人心中其实没有放弃它的领导地位。还有很多实业资本现在目前都悄然地要进入这样一个高利润行业中来。我们看到对未来行业发展,至少在10-15年时间段我们还是要继续看好。这是我们说:看大势,做行业。
    2012年我们首先要有这样一个信心来支撑,也就是说房价跌破30%,银行体系所谓的风险线,贷款有一个安全线,房价下跌30%可能性不大。一旦跌破这个安全线之后,会带来一系列问题,不光是经济问题,还会有社会问题。2012年欧洲不会经济停止增长,只是说缓慢增长,1%到2.5%以内的缓慢增长是可见的。你不要认为经济危机一定是负增长,这是2012年欧洲经济和美国经济显著的现象。欧洲要恢复元气相当难,没有十年的功夫,欧洲的经济要恢复到正常的经营状态是挺难的。在这样一个背景下告诉我们一个什么概念?其实我们国家的三驾马车:投资、出口、消费,出口这一极看来是不能指望。出口速度会低于2011年,增长幅度会比较缓,5%、10%,对中国经济增长贡献率可能会下降。投资好像也不可能。这些年我们政府,我们地方债有11万亿,另外还有一些村镇债大概6000亿规模。投资过去靠高速路网、重型基础设施。现在投资一个是高铁、一个是轨道交通,还有一块是军工产业,还有一块是水利。水利欠帐比较多。我们国家未来在政府投资这块显而易见会看到这三块东西可以拉动中国经济投资增长。最后回到消费,回到消费就必然要回到地产,回到地产来就必然要回到城市化进程,也就是说在未来十年城市化进程依然是中国刺激内需消费,改变产业结构,提高服务业最重要的一个手段。
    所以我们看到在这样一个宏观背景下,整体房地产形势长期来看很光明。但是光明不等于2012年不调整,不等于2013年房地产价格、成交量会迅速回升,不等于房地产2014年一定会爆发再次增长。非理性的增长对于任何一种经济形态它都是危险的。所以说不是非理性的增长,这个市场有没有得做?这是我们最关心的。我敢说2012年会有很多房地产企业死去,还有很多实业资本会从房地产行业中退出,这个里头有几个背景,一个就是中国中小企业由于收紧银根,外围不景气,当现金流不能支撑企业运作的时候,小企业一定是倒闭,没有第二条方法。大量小企业倒闭的结果是什么概念?是我们对中国经济的悲观,也就是说我们过去是通胀,接下来很有可能是通缩。也就是说从软着陆进入到硬着陆,政策在2012年往后时点必然会发生调整。最近看了南方都市报那篇文章,就是说我们国家2012年最重要的是什么?扶持中小企业,包括财政政策,现在目前整个中国经济运作只有一个政策,货币政策。我们财政政策动作非常小,2012年会显著发现财政政策成为调整中国产业结构调整一个重要手段,包括中小企业缴税,很多的宽松的环境,收费取消等等。只有当中小企业恢复增长,人们对未来前景收入预期有了更光明的前景,人们才可能置业。当这种心情没有恢复的时候,房地产肯定是调整。我们做营销最好的办法是什么?涨,我们项目开心。他要是跌,我们也跌的开心,反正有发展商撑着。要向我们童学习,能把东西卖出去。我觉得2012年我们销售还是可以有很大作为。
    为什么2012年房地产会调整?基于几种考虑,连续十年增长,培育了发展商不怕牺牲的精神,没有一点的风险意识。他把负债率可以做到90%多。很多企业都是90%多。当这个负债率,现在一天一套都没有,现金流支撑不住的时候,企业一定倒闭。一个企业可以没有利润,但是一个企业不可能没有现金流,这是2012年所有发展商要考虑的问题。你现在手上还有钱,我还琢磨着我不降价卖。到了2012年现金流紧张的时候,不是你说了算,是消费者说了算。发展商为什么到了这个地步?就是因为没有风险意识,大量地把流动资产变成非流动性的固定资产。非流动性的是两种形态,一个是土地形态,一种是建筑、产品。这是最致命的要素。第二个要素,我们80%发展商都在认为这次政府一定会出手救。当一片狼藉的时候,政府是会出手的。我们十年来,政府只是做了微观调控,保证发展商的利润。但是2012年还行不行?这种方式最大的缺点是什么?我们产业结构没法调整,我们的机构改革没法实现。这两点是制约了中国经济未来的发展前景。如果继续这样一种方式下去,我敢说不出五年中国经济一定死翘翘。所以今年这种方式一定会变。所以说发展商冀望政府想来再次通过四万亿也好、通过什么也好去帮助发展商,发展商不肯降价其实都是因为有一个侥幸心理。第三点,社会上大量的游资没有投资去向。包括整个实业资本,大家都知道前两天一个服装厂倒了,欠了3000万债。其他行业由于人民币升值,已经是零利润。整个流动资金还是要到房地产。现在这三股力量造成楼市的僵局。2012年这种情况会不会存在?继续存在。关键是我们十二五计划里所规划的新兴产业,像太阳能电池就已经是过剩,再投下去,坦白讲那也是亏损。
    所以2012年股市这么跌,其实不是因为2011年利润不好,2011年有4.7万亿企业利润,是因为2012年中国经济何去何从没有办法判断。据我们的分析报告,我们认为从政策层面看,2012年我们相信最佳的时机在3-6月份,我们知道6月份以后国家换届,政策上一定会出非常好的政策。房地产有可能往上弹,一旦往上弹的时候,接下来的是后续经济前景看不明朗,企业家捂着钱袋子不敢乱投,房地产价格还会下来。也就是说我们可能存在震荡市。所以2012年最重要的是什么概念?抢时机。我们做任何项目,我觉得认准了这个机会就要做。我始终在举一个例子,当时林彪打仗的时候,连长向领导报告,团队打散了,我们要整装待发。林彪问敌人怎么样,敌人也乱了,他说他乱你也乱了,所以2012年是在乱象中间我们如何有效地把握有限的机会。时机永远是营销最重要的方面。
    今年还有一个数据,2011年东莞新开工690万平方米,加存量500万平方米,也就是说我们整个量就是有1100多万,如果按照成交量,我相信今年过不了400万。我们做营销,在这样的市道里面,什么产品还能卖?我们认为刚性需求的产品可能性最大。价格假如跌的15%,其实刚性需求出手是蛮合适的。豪宅你知道是谁买?小企业主、私企、高级公务员,当没人送你了,过去送你100万,今天送你10万的时候,公务员也不敢出手了。小企业赚不到钱了,也不会出手。整个豪宅产品、改善性产品遇到很大问题。第二,投资性品种,现在一个很有趣的现象,深圳的三级地铺带不上客,这反映投资市场缩回去了。所以说在2012年我们做市场的时候,恐怕首先要抓刚性需求。第二,改善型需求不是没有,但是一定要品质。过去那种很毛糙的销售方式恐怕2012年很难看到。2012年一定要做精准营销。客户消费能力的判断,消费喜好判断,消费需求的判断,这是最关心的东西。2012年,很多发展商还在拉项目,所以说我们东莞市场有一个很有利的条件,我们现在市场的价格,7900到8000元,深圳的跌幅,如果跌下来的话,均价大概1.6万左右,我觉得深圳到1.6万基本跌不动了。我们差不多1/2。2000年东莞市场2800左右,深圳市场5000出头,基本上也是1/2概念。这也说明东莞楼价不高。第二,东莞人口统计出来是822万,这个基数比我们过去600多万又增加。更可喜的是什么概念呢?我们松山湖全年增长67%,GDP增长速度非常快。也就是说高素质阶层东莞在增加。我们的房价还是在一个安全线内。像江西吉水卖到5000元,我觉得是当有风险。我们2012年做营销的人要思考两个东西。市场跟2011年以前完全不同。第二,别指望2012年房价会像08年一样有一个V型反转,我觉得这个可能性几乎是零。但是你也别指望一夜之间能跌过15%。98年、99年,当深圳还在调整的时候,广州楼价还在涨,当深圳调完后,广州还在跌,尤其98、99年,2002年之前,广州楼价都是在下跌。大家做市场看两头,先跌的深圳能跌到哪里,后跌的广州跌到哪里,东莞受这两个城市影响非常大。2012年我们要有更多思想准备,但是我觉得刚性需求这块东西你们放心,反而是机会。过了2012年之后,我们基本上认为在2012年年底,国家政策全面转向。2012年主要挑战不是来自政策,而是来自市场自身。国外这么大危机,中国独善其身的可能性很小。其实你是新兴经济体,但是你跟国外依存度非常高。特别像东莞这样的城市,依存度非常高,所以说受影响是必然。很多情况下,我们要认识房地产今年不调整,迟早有一年调整会来的,当房价跌到20%的时候,你们尽情地出手买房,一定不会错。再下去的空间也不会很多,但是毕竟持有房子还是比黄金投资这些东西要好。黄金今年是1700,两年后可能黄金就到1000了。我就认为房地产投资始终是国民很重要的一个理财的手段。2012年我觉得我们抱着一个审慎的态度,积极的心态,我们在2012年我相信我们整个公司整个成交额还会不错。基于多种因素判断,发展商降价、市场刚性需求释放、见底反抽等等都给我们带来一个机会。如果你们还没有办法说服发展商做一些动作的时候,那机会一过就不会再来。我觉得我们一定要有一双明亮、敏捷的眼睛看这个市场、捕捉这个机会,可能会使2012盈利。(未经本人审核  仅供参考)
 
相关主题 推荐阅读
黑匣子速记成立于2003年11月,专注中文速录服务。专业、高效、优质。专业提供速录服务、录音整理文字、庭审仲裁速录外包服务、网络文字直播速记员服务。

扫码添加微信,电话咨询速记服务等业务:13543280061
服务范围
·录音整理:演讲/会议/深访
·找速记听打员,就来黑匣子速记
·翻译服务:笔译/同传/交传
·会议速记:论坛/讲座/专访
特别推荐

Copyright © 2003-2019  黑匣子速记 All Rights Reserved.
免责声明:本网站内容均采集自公开渠道,若对您或您所在机构可能有负面影响,请与我们联系删除相关文字。
联系人:曾经理 13543280061,13026659718 Email:6644342@qq.com